Статья на novaya-riga.ru
Автор: Лукина Мария
Новый законопроект, предусматривающий введение в Налоговый Кодекс очередной главы «Местный налог на недвижимость», прошел в Госдуме первое чтение еще в 2004 году. Ходят слухи, что этой весной новый налог все-таки будет введен. Разработчики обещают, что рядовых жителей он не должен коснуться, но как будет на самом деле – остается только догадываться.
В законопроекте предусмотрено несколько принципиальных отличий нового налога на недвижимость от ныне существующего налога на имущество.
Во-первых, налоговой базой, от которой считается сам налог, является не инвентаризационная стоимость (по оценке БТИ), а кадастровая (рыночная) стоимость. Как вы понимаете, разница, мягко говоря, существенная – во много раз.
Во-вторых, ставка налога - от 0,1 % до 1 %. Для сравнения: ныне существующая ставка налога на имущество – от 0,1 % до 2 %. На первый взгляд, ставка снижена, но не следует забывать, что считать налог будут от совершенно других сумм.
И, в-третьих, кадастровая стоимость будет включать весь имущественный комплекс: жилые дома, земельные участки, квартиры, дачи, гаражи и другие строения. Таким образом, налог на недвижимость призван объединить 2 налога: налог на имущество и земельный налог.
Простая арифметика
Теперь посчитаем. Инвентаризационная стоимость простой «двушки» в обычном доме около 300 тысяч рублей, ставка налога – 0,1%. К уплате получается сумма в 300 рублей. Это сегодня. А что будет завтра? – Задаются вопросом не только обыватели, но и специалисты по налогам и сборам.
«Средняя рыночная стоимость этой же «двушки» где-то около 300 тысяч долларов. Это приблизительно 7,3 млн. рублей. К уплате получается сумма в 7 300 рублей. Таким образом, сумма налога выросла в 24 раза!» - комментирует ситуацию генеральный директор аудиторской компании «Смаль и партнеры» Светлана Лилипутина.
Вспомним, что в кадастровую стоимость объекта недвижимости включается также стоимость земельного участка, на котором располагается жилой дом. И даже если мы разделим эту сумму на 350 квартир в средней московской «девятиэтажке» – сумма получится внушительная, где-то около 40 тысяч долларов. И, с учетом этой «маленькой» поправки, наш налог уже составит: 7 300 + 980= 8 280 рублей. Но и это еще не все.
«Новый налог, - уточнила С.Лилипутина, - будет местным, а это значит, что размер ставки налога будут устанавливать местные органы власти. И если эти власти решат установить максимальную ставку (1%), то наш налог вырастет до 82 800 рублей в год».
А теперь посчитаем налог для владельцев так называемой элитной недвижимости. Допустим, что стоимость нашего коттеджа составляет 1 млн. долларов. Это около 24,5 млн. рублей. Минимальный налог в этом случае составит 24 500 руб. Максимальный – 245 000 рублей. И это без учета стоимости земельного участка.
«Разумеется, будут предусмотрены и льготы, и необлагаемые «метры». Но за них придется побороться, собрать справки, провести немало времени в очередях и т.п. И, как вы уже поняли, налог все равно придется платить немалый. Всем». - подытожила директор аудиторской компании.
Оценим последствия?«Допустим, что стоимость нашего коттеджа составляет 1 млн. долларов. Это около 24,5 млн. рублей. Минимальный налог в этом случае составит 24 500 руб. Максимальный – 245 000 рублей»
Средний московский пенсионер получает в год 36 000 рублей. При этом существуют также другие малообеспеченные слои населения и многодетные семьи, которым не под силу будет заплатить столь высокий налог.
Некоторые аналитики также предполагают, что слишком высокий налог поможет обрушить рынок недвижимости, ведь существуют экономические законы, которые нельзя игнорировать. Экономика не прощает бездумного с ней обращения.
Яркий пример такого спонтанного введения налогов: земельный налог. Напомним, что в 2006 году местные власти, которым дали право устанавливать ставки земельного налога, не долго думая, определили размер этого налога максимальным. В результате - за 6 соток их владельцам надо было уплатить около 30 тысяч рублей в год. Если разделить эту цифру на 12 месяцев, то получится сумма, приблизительно равная средней пенсии в России. Когда подошло время рассылать уведомления на оплату, даже налоговые органы пришли в ужас от этих цифр. Поэтому большинство из владельцев земельных участков получили свои уведомления с большим опозданием и с другими суммами.
Однако, учитывая прошлый печальный опыт, власти решили, что новый налог нужно для начала протестировать. Как заявил замминистра финансов РФ Сергей Шаталов, уже в 2009-м году тест будет проведен, а «подопытными» станут пять регионов страны: Тверская, Кемеровская, Нижегородская, Самарская и Калининградская области.
Что французу хорошо, то русскому - смерть
В последнее время Россия старается перенимать политику европейских государств, но, как правило, разработчики наших законопроектов не учитывают принципиальной разницы между нашими странами. Например, в Чехии налог взимается по аналогичной действующей сейчас в России схеме, исходя из остаточной стоимости недвижимости, но этот налог не обременяет население, имеющее совершенно иной уровень заработных плат и стоимости недвижимости. А в Финляндии ежегодный налог на имущество составляет ... 1 евро за 1 квадратный метр в год.
Во Франции владелец квартиры платит 2 налога: налог на недвижимость и на жилище. Ставки исчисляются из кадастровой стоимости жилья, которую не пересматривали почти 50 лет. Причем, если француз-собственник живет в доме, то он платит оба налога, если же нет – один налог на недвижимость. Логика же российских законодателей полностью противоположна: нужно обложить налогом тех, кто в квартире не живет, но ею владеет.
Автор: Лукина Мария
Алла Аксёнова, ведущий эксперт агентства недвижимости DOKI:
«Когда россиянам дали возможность бесплатно приватизировать жилье, было понятно, что придется платить налог за эту недвижимость. Имеешь собственность - управляй ею сам, плати за нее сам. С одной стороны, казалось бы, мы и так платим налог на землю, налог на имущество. Но чиновники считают, что эта плата почти символическая, кроме того, налог почти не делает разницы между владельцем однокомнатной квартиры и хозяином апартаментов, площадью близких к футбольному полу. Налог рассчитывается исходя не из реальной рыночной цены (которая тоже понятие весьма относительное) недвижимости, а с некой искусственной, той, которую установили в БТИ. Ранжированные ставки налога будут рассчитываться исходя не только из рыночной цены собственности, но и из финансовых возможностей владельцев огромных апартаментов.
Если учесть, что по предварительным расчетам Минфина ставки единого налога могут быть установлены в размере от 0,01% до 0,05% от рыночной стоимости жилья, то, например, при рыночной стоимости квартиры в 2 млн. руб. гражданину придется перечислять в бюджет порядка 2 тыс. рублей. А при стоимости в 20 млн. рублей, соответственно, 20 тыс. ежегодно.
При таком подходе налог может ударить и по малообеспеченным семьям, ведь минимальная рыночная цена двухкомнатной квартиры в Москве сейчас составляет 4 млн. рублей. Не совсем, правда, понятно исходя из чего и кем будет определяться рыночная стоимость квартир. Однако рассчитывать на то, что введение налога вызовет снижение цен на квадратный метр в Москве (дорогие квартиры покупать не будут, так как на них налог высокий) не приходится. Тот гражданин, который может себе позволить квартиру за 20 млн. рублей гораздо спокойнее расстанется с 20 тысячами в год, чем тот, кто проживает в квартире за 4 млн. лишится 4 тыс. кровно заработанных денег.
После введения налога на недвижимость может возрасти спрос на жилье эконом-класса (панельные многоэтажки новых типовых индустриальных серий) которых в Москве и так строится все меньше. Соответственно, цены на квартиры эконом-класса, квартиры небольшого метража и по московским меркам стоимости могут ...возрасти!»